Wie viel sollte mir die Bewertung meiner Immobilie wert sein?
Eine Immobilienbewertung kann in vielen Situationen sinnvoll sein – sei es bei bei der Bestimmung der aktuellen Vermögenswerte, bei güterrechtlichen Auseinandersetzungen, familieninterne Verkäufe, Erbfällen, Geschäftsübergaben oder für unabhängige Bilanzwerte von Baugenossenschaften und Pensionskassen. Entsprechende Dienstleistungen gibt es in grosser Zahl, darunter auch zahlreiche Online-Tools, die eine schnelle Schätzung oft kostenlos und ohne Besichtigung versprechen. Doch liefern solche Bewertungen wirklich eine zuverlässige und unabhängige Einschätzung?
Die hedonische Bewertung – was steckt dahinter?
Die online beworbene Immobilienschätzung basiert meist auf der sogenannten hedonischen Bewertungsmethode. Dabei werden vergleichbare Immobilienverkäufe herangezogen, um den Wert einer Liegenschaft abzuleiten. Zu den wesentlichen Faktoren gehören:
- Makro- und Mikrolage: Regionale Attraktivität, Infrastruktur, Besonnung, Aussicht, Verkehrsnetz usw.
- Baujahr
- Volumen
- Nettonutzfläche, etc.
Ein grosser Vorteil dieser Methode liegt in ihrer Schnelligkeit und einfachen Anwendung. Allerdings können relevante Einzelheiten unberücksichtigt bleiben, was zu erheblichen Abweichungen führen kann. Die Bewertung kann stark variieren, da die Gewichtung der Kriterien je nach Anbieter und Nutzer unterschiedlich ausfällt. Erfasst der Liegenschaftsbesitzer die Daten selber, kann es sein, dass die eingesetzten Daten zu positiv sind und das Resultat verfälscht wird.
Wichtige Aspekte wie grosse Grundstücksanteile mit zusätzlichen Nutzungsmöglichkeiten, bestehende Rechte und Pflichten (z. B. Wohnrechte Nutzniessungen, etc), Investitionsbedarf sowie die tatsächliche Bausubstanz werden allenfalls in der Bewertung nicht gebührend miteinbezogen.
Akquise statt objektiver Bewertung?
Zudem dienen viele dieser kostenlosen Online-Bewertungen in erster Linie dazu, Kontaktdaten potenzieller Neukunden zu sammeln. Oft folgt schon am nächsten Tag ein Anruf mit dem Angebot professioneller Schätz- oder Vermarktungsdienstleistungen. Da die ermittelte Preisspanne aus der Blitzanalyse meist unbefriedigend ausfällt, fällt es dem Anrufer leicht, weitere kostenpflichtige Dienstleistungen zu verkaufen.
Wann lohnt sich eine professionelle Bewertung?
Je nach Zweck der Bewertung kann es sinnvoll sein, direkt einen Experten zu beauftragen. Besonders bei güterrechtlichen Auseinandersetzungen oder Erbteilungen ist dies ratsam. Auch professionelle Schätzer können keinen absolut «richtigen» Wert garantieren, doch ihre Berechnungen basieren auf fundierter Erfahrung und sind in der Regel präziser. Ein seriöser Immobilienbewerter oder Vermarkter besichtigt die Liegenschaft persönlich und berücksichtigt alle relevanten Faktoren.
Zusätzlich beschafft er|sie notwendige Dokumente wie Grundbuchauszüge oder Katasterwerte, die gemeinsam mit einer Vor-Ort-Analyse die Basis für eine fundierte und unabhängige Bewertung bilden. Erst dann wird auf dieser Grundlage ein realistischer Marktwert berechnet.
